Продолжаем знакомить Вас с «подводными камнями» при приобретении недвижимости, чтобы не омрачать радость владения ею длительными судебными спорами с прежними владельцами, которые не оформили надлежащим способом свои права на нее до заключения сделки купли-продажи. Полезной информацией с Вами поделится уже знакомый Вам партнер нашей коллегии специалист по недвижимости и юрист Мальцева Ольга Николаевна.
При совершении сделки с общим имуществом супругов, необходимо обращать особое внимание, состоял ли супруг-продавец в браке на момент приобретения недвижимости. И это не маловажно, так как на момент продажи семейное положение у продавца может измениться. Тут нужно быть особенно внимательным, так как вы можете столкнуться с "Совместной собственностью", предусмотренной статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации. Для полной уверенности в своей долгожданной покупке недвижимости, необходимо знать следующее:
1. Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры:
- Если супруги купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью. Один из супругов не может продать общую недвижимость, если второй не согласен. (Это действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник, если супруги развелись, но имущество не поделили — согласие придётся получить).
- Недвижимость отремонтировали на общие деньги. Это правило действует в случаях, когда недвижимость принадлежит одному из супругов. Если там провели капитальный ремонт или реконструкцию на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости.
2. Случаи, когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно.
Если недвижимость: куплена до брака; подарена одному супругу; досталась одному супругу в наследство; приватизирована в браке, и один из супругов от неё отказался; принадлежит только одному супругу на основании брачного договора.
3. Согласие супруга необходимо оформить у нотариуса. А после расторжения брака согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации нотариальное согласие бывшего супруга не требуется, что подтверждается и судебной практикой по делам данной категории. (Определение Верховного Суда от 25.04.2017 № 16-КГ17-4 и пунктом 4 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.07.2021 № 35-П) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Чем опасна сделка без согласия супруга. Такая ситуация особенно неприятна для покупателя недвижимости. По закону супруг, не предупреждённый о продаже недвижимости и имеет право в течение года оспорить сделку (статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если суд встанет на его сторону, купленная вами недвижимость перейдёт к старым владельцам. Сделку признают действительной, только если супругу компенсируют стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель (Определение Верховного суда Российской Федерации от 02.06.2015 года № 5-КГ15-47). В заключение, хочется добавить, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. Они действительны пока суд не признает их недействительными и именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем. Несмотря на то, что законодатель и Конституционный суд Российской Федерации стараются защитить добросовестного покупателя при приобретении имущества, риски у покупателя остаются. В целях экономии Вашего драгоценного времени, уверенности в правильности заключаемой сделки, лучше обратиться к грамотному специалисту в сфере недвижимости, обладающему к тому же юридическими познаниями, который сделает это профессионально и грамотно.
Автор Мальцева Ольга Николаевна https://vk.com/id521496411, телефон для контакта в телеграмме и WhatsApp и Telegram с.т. +7-927-626-39-08
При совершении сделки с общим имуществом супругов, необходимо обращать особое внимание, состоял ли супруг-продавец в браке на момент приобретения недвижимости. И это не маловажно, так как на момент продажи семейное положение у продавца может измениться. Тут нужно быть особенно внимательным, так как вы можете столкнуться с "Совместной собственностью", предусмотренной статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации. Для полной уверенности в своей долгожданной покупке недвижимости, необходимо знать следующее:
1. Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры:
- Если супруги купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью. Один из супругов не может продать общую недвижимость, если второй не согласен. (Это действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник, если супруги развелись, но имущество не поделили — согласие придётся получить).
- Недвижимость отремонтировали на общие деньги. Это правило действует в случаях, когда недвижимость принадлежит одному из супругов. Если там провели капитальный ремонт или реконструкцию на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости.
2. Случаи, когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно.
Если недвижимость: куплена до брака; подарена одному супругу; досталась одному супругу в наследство; приватизирована в браке, и один из супругов от неё отказался; принадлежит только одному супругу на основании брачного договора.
3. Согласие супруга необходимо оформить у нотариуса. А после расторжения брака согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации нотариальное согласие бывшего супруга не требуется, что подтверждается и судебной практикой по делам данной категории. (Определение Верховного Суда от 25.04.2017 № 16-КГ17-4 и пунктом 4 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.07.2021 № 35-П) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Чем опасна сделка без согласия супруга. Такая ситуация особенно неприятна для покупателя недвижимости. По закону супруг, не предупреждённый о продаже недвижимости и имеет право в течение года оспорить сделку (статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если суд встанет на его сторону, купленная вами недвижимость перейдёт к старым владельцам. Сделку признают действительной, только если супругу компенсируют стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель (Определение Верховного суда Российской Федерации от 02.06.2015 года № 5-КГ15-47). В заключение, хочется добавить, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. Они действительны пока суд не признает их недействительными и именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем. Несмотря на то, что законодатель и Конституционный суд Российской Федерации стараются защитить добросовестного покупателя при приобретении имущества, риски у покупателя остаются. В целях экономии Вашего драгоценного времени, уверенности в правильности заключаемой сделки, лучше обратиться к грамотному специалисту в сфере недвижимости, обладающему к тому же юридическими познаниями, который сделает это профессионально и грамотно.
Автор Мальцева Ольга Николаевна https://vk.com/id521496411, телефон для контакта в телеграмме и WhatsApp и Telegram с.т. +7-927-626-39-08