Мы продолжаем знакомство с партнерами нашей коллегии по совместным проектам. Знакомьтесь – Сидорова Юлия Александровна - преподаватель ППК СГТУ им Ю.А. Гагарина дисциплины права, два высших образования юридическое и экономическое, стаж юридической деятельности 28 лет. Красивая и обаятельная женщина, человек оптимист, профессионал, который в настоящее время делится своим богатым жизненным опытом работы и практическими знаниями со студентами университета, которые ее любят. Одновременно успевает заниматься судебной практикой. Направлениями ее деятельности являются имущественно - земельные отношения, представительство в судах (арбитраж, общей юрисдикции), оформление объектов недвижимости (жилых и нежилых), регистрация права постановка на кадастровый учёт, наследование. Сегодня Юлия Александровна делится своей практикой в области земельных отношений.
В 2022 году к ней обратился Доверитель с проблемой оформления земельного участка между ним и физическим лицом. А именно, на основании договора замены стороны в обязательстве на праве аренды доверителем приобретен земельный участок с видом разрешенного использования «для дачного строительства». Земельный участок был предоставлен в соответствии с действующим законодательством РФ, процедура оформления была полностью соблюдена.
В мае 2023 года Администрация МО «Город Саратов» обратилась с иском к Доверителю в суд и просила расторгнуть данный договор аренды вышеуказанного земельного участка, ссылаясь на его неосвоение и отсутствие сведений о выдаче уведомления о планируемом строительстве.
Предисторией происходящего были следующие обстоятельства - в марте 2010 года на основании постановления администрации Саратовского муниципального района вышеуказанный земельный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства (не связанного со строительством) физическому лицу. Постановлением администрации в марте 2011 года изменен разрешенный вид использования земельного участка с цели «для ведения личного подсобного хозяйства» на цель «для дачного строительства».
Обращаясь в суд с настоящим иском, Истец, в качестве основания для расторжения договора аренды указал на то, что Ответчиком не освоен земельный участок в целях строительства, отсутствуют сведения о выдаче уведомления о планируемом строительстве. В подтверждение своих доводов Истец представил акт осмотра земельного участка и фотографии. Иных доказательств не представлено.
Сторона Ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку с момента приобретения земельного участка в аренду принимались меры к его освоению, а именно:
- получены уведомления о соответствии объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на спорном участке со сроком окончания строительства превышающие свыше 10 лет, с момента заключения договора аренды и заключение Центра гигиены и эпидемиологии в Саратовской области о соответствии размещения выгребной ямы на земельном участке санитарным нормам;
- ООО «Геостройсервис» по заказу ответчика подготовлены отчет по инженерно-геологическим изысканиям для подготовки проектной документации, проектная документация «Конструкции железобетонные», «Архитектурные решения» на жилой дом;
- получен акт ПАО «Россети-Волга» об осуществлении технологического присоединения объектов электроэнергетики.
Земельный участок расчищен, подготовлен к строительству.
Особенно важно отметить, что законодательство разделяет два понятия - освоение и использование земельного участка. Так, спорный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет с видом разрешенного использования - для дачного строительства.
Под освоением понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования участка. Прежде чем начать строительство жилого дома, необходимо провести подготовительные работы по выравниванию земельного участка, получить технические условия для присоединения инженерных коммуникаций и ввести их в эксплуатацию. Освоение участка, предоставленного для строительства, заканчивается выдачей уведомления о разрешении строительства. Именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования участка, служащий основанием для прекращения арендных отношений (статьи 45, 46 Земельного кодекса РФ, статья 51 Гражданского кодекса РФ).
Под использованием земельного участка понимается его непосредственное использование в соответствии с договором, исходя из категории участка и вида его разрешенного использования – непосредственно строительство.
При этом в нарушение установленного порядка осмотр участка сотрудник администрации муниципального образования осуществил в отсутствие арендатора (его представителя) и без уведомления его о предстоящем осмотре. К тому же арендатора не ознакомили с актом осмотра – копия не вручалась и не направлялась, что нарушало законные права Доверителя.
Так как земля является, с одной стороны, природным объектом и природным ресурсом, а с другой – объектом оборота и, соответственно, гражданских прав, необходимо помнить о необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов. Верховный Суд неоднократно подчеркивал, что расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Итог всех судебных тяжб, длящихся свыше года – отказ в удовлетворении всех исковых требований Администрации МО «Город Саратов».
Позицию Саратовского районного суда Саратовской области поддержали суды Апелляционной и Кассационной инстанций, оставив решение суда 1 инстанции без изменений.
Автор Сидорова Юлия Александровна
для контакта в телеграмме и WhatsApp с.т. +7-963-112-73-40
В 2022 году к ней обратился Доверитель с проблемой оформления земельного участка между ним и физическим лицом. А именно, на основании договора замены стороны в обязательстве на праве аренды доверителем приобретен земельный участок с видом разрешенного использования «для дачного строительства». Земельный участок был предоставлен в соответствии с действующим законодательством РФ, процедура оформления была полностью соблюдена.
В мае 2023 года Администрация МО «Город Саратов» обратилась с иском к Доверителю в суд и просила расторгнуть данный договор аренды вышеуказанного земельного участка, ссылаясь на его неосвоение и отсутствие сведений о выдаче уведомления о планируемом строительстве.
Предисторией происходящего были следующие обстоятельства - в марте 2010 года на основании постановления администрации Саратовского муниципального района вышеуказанный земельный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства (не связанного со строительством) физическому лицу. Постановлением администрации в марте 2011 года изменен разрешенный вид использования земельного участка с цели «для ведения личного подсобного хозяйства» на цель «для дачного строительства».
Обращаясь в суд с настоящим иском, Истец, в качестве основания для расторжения договора аренды указал на то, что Ответчиком не освоен земельный участок в целях строительства, отсутствуют сведения о выдаче уведомления о планируемом строительстве. В подтверждение своих доводов Истец представил акт осмотра земельного участка и фотографии. Иных доказательств не представлено.
Сторона Ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку с момента приобретения земельного участка в аренду принимались меры к его освоению, а именно:
- получены уведомления о соответствии объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на спорном участке со сроком окончания строительства превышающие свыше 10 лет, с момента заключения договора аренды и заключение Центра гигиены и эпидемиологии в Саратовской области о соответствии размещения выгребной ямы на земельном участке санитарным нормам;
- ООО «Геостройсервис» по заказу ответчика подготовлены отчет по инженерно-геологическим изысканиям для подготовки проектной документации, проектная документация «Конструкции железобетонные», «Архитектурные решения» на жилой дом;
- получен акт ПАО «Россети-Волга» об осуществлении технологического присоединения объектов электроэнергетики.
Земельный участок расчищен, подготовлен к строительству.
Особенно важно отметить, что законодательство разделяет два понятия - освоение и использование земельного участка. Так, спорный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет с видом разрешенного использования - для дачного строительства.
Под освоением понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования участка. Прежде чем начать строительство жилого дома, необходимо провести подготовительные работы по выравниванию земельного участка, получить технические условия для присоединения инженерных коммуникаций и ввести их в эксплуатацию. Освоение участка, предоставленного для строительства, заканчивается выдачей уведомления о разрешении строительства. Именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования участка, служащий основанием для прекращения арендных отношений (статьи 45, 46 Земельного кодекса РФ, статья 51 Гражданского кодекса РФ).
Под использованием земельного участка понимается его непосредственное использование в соответствии с договором, исходя из категории участка и вида его разрешенного использования – непосредственно строительство.
При этом в нарушение установленного порядка осмотр участка сотрудник администрации муниципального образования осуществил в отсутствие арендатора (его представителя) и без уведомления его о предстоящем осмотре. К тому же арендатора не ознакомили с актом осмотра – копия не вручалась и не направлялась, что нарушало законные права Доверителя.
Так как земля является, с одной стороны, природным объектом и природным ресурсом, а с другой – объектом оборота и, соответственно, гражданских прав, необходимо помнить о необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов. Верховный Суд неоднократно подчеркивал, что расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Итог всех судебных тяжб, длящихся свыше года – отказ в удовлетворении всех исковых требований Администрации МО «Город Саратов».
Позицию Саратовского районного суда Саратовской области поддержали суды Апелляционной и Кассационной инстанций, оставив решение суда 1 инстанции без изменений.
Автор Сидорова Юлия Александровна
для контакта в телеграмме и WhatsApp с.т. +7-963-112-73-40