С 1 марта 2026 года вступает в Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
🚩 О революционных нововведениях с Вами поделится наш партнер коллегии специалист в сфере земельно-имущественных отношений Юлия Александровна Сидорова.
Основной посыл - подойти к урегулированию видов разрешенного использования (ВРИ) и регламентов использования земель на законодательном уровне, что, на мой взгляд, вполне удалось: введен обобщающий термин «регламенты использования земель», видами которого являются градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент и положение об ООПТ; установлены перечни случаев, когда регламенты не подлежат применению при определении ВРИ участков; когда документация по планировке территорий имеет приоритет перед правилами землепользования застройки при установлении ВРИ; когда при размещении объектов не требуется изменение ВРИ участка, и т.д.
📙 Понятие видов разрешенного использования (ВРИ) с 01.03.2026
В соответствии с пунктом 1 статьи 14.1 Земельного кодекса РФ (в ред.Федерального закона № 295-ФЗ) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, другими федеральными законами.
Соотношение ВРИ земельного участка (ЗУ) и ВРИ объекта капитального строительства (ОКС)
⚡ Впервые закреплен тезис о том, что ВРИ зданий и сооружений должен соответствовать ВРИ участка (пунктом 7 статьи 14.1 ЗК РФ).
При этом сформулировано исключение из этого правила: «основной вид разрешенного использования образуемого земельного участка, на котором расположены здание, сооружение (за исключением объекта капитального строительства, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки), устанавливается независимо от регламента использования земель в соответствии с видом разрешенного использования, назначением и (или) наименованием этих здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости» (часть 7 статьи 16 Федерального закона № 295-ФЗ).
Соответственно, при первоначальном предоставлении земельного участка его ВРИ определяется исходя из назначения правомерно возведенного здания, в случае изменения фактического использования здания необходимо сначала изменить ВРИ земельного участка, и лишь с даты кадастрового учета такого изменения допускается использование здания по новому виду (пункт 7 статьи 14.1 Земельного кодекса РФ в новой редакции).
📢 Возможность объединения и перераспределения земельных участков с различными ВРИ
Предусмотрена возможность объединения и перераспределения земельных участков с различными ВРИ (пункт 6 статьи 11.11 Земельного кодекса РФ): при объединении или перераспределении участков с разными ВРИ, находящихся в частной собственности и расположенных в пределах одной территориальной зоны, собственники вправе установить ВРИ образованного участка как совокупность ВРИ исходных участков, как один из основных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом, либо как один из видов ВРИ исходных участков (пункт 6,8 статьи 11.11 Земельного кодекса РФ)
📚 Регламентация прав арендаторов земельных участков в отношении ВРИ
В изменениях Земельного кодекса РФ указывается, что арендатор участка не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, чем предусмотренный договором аренды земельного участка (пункт 3 статьи 14.4 Земельного кодекса РФ).
Но, в договорах аренды теперь обязательно должно иметься условие о видах разрешенного использования участка (пункт 1.1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ): перед предоставлением земельного участка в аренду орган исполнительной власти должен решить, какие именно ВРИ из предложенного ПЗЗ он хотел бы видеть реализованными арендатором участка.
🏢 Возможность установления для участков, предназначенных для эксплуатации правомерно возведенных объектов капитального строительства, ВРИ, не предусмотренных правилами землепользования застройки
«Основной вид разрешенного использования образуемого земельного участка, на котором расположены здание, сооружение (за исключением объекта капитального строительства, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки), устанавливается независимо от регламента использования земель в соответствии с видом разрешенного использования, назначением и (или) наименованием этих здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости» (часть 7 статьи 16 Федерального закона № 295-ФЗ). Таким образом:
✅ в отношении объектов, правомерно возведенных до принятия правил землепользования застройки, первично назначение здания по отношению к ВРИ участка;
✅ те объекты, строительство которых начато после введения в действие правил землепользования застройки или назначение которых изменяется после указанного события, должны учитывать ВРИ участка.
💥 Возможность предоставления участков при несоответствии заявленной цели использования ВРИ участка
В новой редакции пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ указано, что основанием для отказа в предоставлении участка в собственность является следующее обстоятельство:
«Цель использования такого земельного участка, указанная в заявлении о предоставлении земельного участка, не соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, или видам разрешенного использования земельного участка, установленным регламентом использования территории».
🏢 То есть, если вы используете складское здание на участке «Склады» под размещение офисов, то теперь нужно обращаться в администрацию с заявлением о предоставлении участка для размещения офисов (при условии, что такой вид использования предусмотрен правилами землепользования застройки). Администрация не вправе отказывать в предоставлении участка по пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, а обязана изменить ВРИ на «офисы» и выпустить распоряжение о предоставлении участка.
Если у Вас есть вопросы по сопровождению оформления сделок с землей к Юлии Александровне, делимся ее контактами в телеграмме и WhatsApp 📞 +7-963-112-73-40.
С Уважением,
Председатель коллегии Ваш личный адвокат Ирина Вячеславовна Матусеева
#оформлениеземельногоучастка #адвокатсаратов #коллегияимперия
🚩 О революционных нововведениях с Вами поделится наш партнер коллегии специалист в сфере земельно-имущественных отношений Юлия Александровна Сидорова.
Основной посыл - подойти к урегулированию видов разрешенного использования (ВРИ) и регламентов использования земель на законодательном уровне, что, на мой взгляд, вполне удалось: введен обобщающий термин «регламенты использования земель», видами которого являются градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент и положение об ООПТ; установлены перечни случаев, когда регламенты не подлежат применению при определении ВРИ участков; когда документация по планировке территорий имеет приоритет перед правилами землепользования застройки при установлении ВРИ; когда при размещении объектов не требуется изменение ВРИ участка, и т.д.
📙 Понятие видов разрешенного использования (ВРИ) с 01.03.2026
В соответствии с пунктом 1 статьи 14.1 Земельного кодекса РФ (в ред.Федерального закона № 295-ФЗ) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, другими федеральными законами.
Соотношение ВРИ земельного участка (ЗУ) и ВРИ объекта капитального строительства (ОКС)
⚡ Впервые закреплен тезис о том, что ВРИ зданий и сооружений должен соответствовать ВРИ участка (пунктом 7 статьи 14.1 ЗК РФ).
При этом сформулировано исключение из этого правила: «основной вид разрешенного использования образуемого земельного участка, на котором расположены здание, сооружение (за исключением объекта капитального строительства, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки), устанавливается независимо от регламента использования земель в соответствии с видом разрешенного использования, назначением и (или) наименованием этих здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости» (часть 7 статьи 16 Федерального закона № 295-ФЗ).
Соответственно, при первоначальном предоставлении земельного участка его ВРИ определяется исходя из назначения правомерно возведенного здания, в случае изменения фактического использования здания необходимо сначала изменить ВРИ земельного участка, и лишь с даты кадастрового учета такого изменения допускается использование здания по новому виду (пункт 7 статьи 14.1 Земельного кодекса РФ в новой редакции).
📢 Возможность объединения и перераспределения земельных участков с различными ВРИ
Предусмотрена возможность объединения и перераспределения земельных участков с различными ВРИ (пункт 6 статьи 11.11 Земельного кодекса РФ): при объединении или перераспределении участков с разными ВРИ, находящихся в частной собственности и расположенных в пределах одной территориальной зоны, собственники вправе установить ВРИ образованного участка как совокупность ВРИ исходных участков, как один из основных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом, либо как один из видов ВРИ исходных участков (пункт 6,8 статьи 11.11 Земельного кодекса РФ)
📚 Регламентация прав арендаторов земельных участков в отношении ВРИ
В изменениях Земельного кодекса РФ указывается, что арендатор участка не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, чем предусмотренный договором аренды земельного участка (пункт 3 статьи 14.4 Земельного кодекса РФ).
Но, в договорах аренды теперь обязательно должно иметься условие о видах разрешенного использования участка (пункт 1.1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ): перед предоставлением земельного участка в аренду орган исполнительной власти должен решить, какие именно ВРИ из предложенного ПЗЗ он хотел бы видеть реализованными арендатором участка.
🏢 Возможность установления для участков, предназначенных для эксплуатации правомерно возведенных объектов капитального строительства, ВРИ, не предусмотренных правилами землепользования застройки
«Основной вид разрешенного использования образуемого земельного участка, на котором расположены здание, сооружение (за исключением объекта капитального строительства, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки), устанавливается независимо от регламента использования земель в соответствии с видом разрешенного использования, назначением и (или) наименованием этих здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости» (часть 7 статьи 16 Федерального закона № 295-ФЗ). Таким образом:
✅ в отношении объектов, правомерно возведенных до принятия правил землепользования застройки, первично назначение здания по отношению к ВРИ участка;
✅ те объекты, строительство которых начато после введения в действие правил землепользования застройки или назначение которых изменяется после указанного события, должны учитывать ВРИ участка.
💥 Возможность предоставления участков при несоответствии заявленной цели использования ВРИ участка
В новой редакции пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ указано, что основанием для отказа в предоставлении участка в собственность является следующее обстоятельство:
«Цель использования такого земельного участка, указанная в заявлении о предоставлении земельного участка, не соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, или видам разрешенного использования земельного участка, установленным регламентом использования территории».
🏢 То есть, если вы используете складское здание на участке «Склады» под размещение офисов, то теперь нужно обращаться в администрацию с заявлением о предоставлении участка для размещения офисов (при условии, что такой вид использования предусмотрен правилами землепользования застройки). Администрация не вправе отказывать в предоставлении участка по пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, а обязана изменить ВРИ на «офисы» и выпустить распоряжение о предоставлении участка.
Если у Вас есть вопросы по сопровождению оформления сделок с землей к Юлии Александровне, делимся ее контактами в телеграмме и WhatsApp 📞 +7-963-112-73-40.
С Уважением,
Председатель коллегии Ваш личный адвокат Ирина Вячеславовна Матусеева
#оформлениеземельногоучастка #адвокатсаратов #коллегияимперия
